這幾天，幾篇討論壽險業者繼續運用資金投入不動產市場的新聞，被歐債、官員涉貪、大老婚外情的新聞給蓋了過去。雖然央行對於高價房的貸款繼續下金箍咒，看來卻還沒改變目前不動產市場由壽險業者領投搶房搶地的狀況。
搭配台灣財報與世界接軌，IFRSs上路前重新點燃大炒資產重估的戲碼在業者積極爭取下，期待為一攤死水的台灣股市注入新的活泉。將資產以貼近市場的狀況反應價值，其實也提醒了我們，未來要更關心這些變化，因為他不是只會上漲而已，只是這幾年不動產市場價格依然呈現穩定上揚局面，因此有利資產增值！如果一旦市況反轉，當然也該如實反映。這麼做不是沒有好處，我們經常抱怨無法一窺不動產市場價格的情形，也可以藉由這些財報資料逐步掌握。有興趣的投資人，其實現在就可以拿台灣幾檔掛牌的reits的管理報告了解區域價格概況。未來實價登錄，也可以做為價格參考的依據。
不動產投資，跟著政府政策方向走的投資策略與投資股票如出一轍，始終如一。股市裡選股票，以往科技業者每每獲得政府補助並且享有高額稅務優惠，我們可以期待未來公司獲利至少不差，因而提前介入。壽險業者或建商做為投資不動產的一群專業，自然會走在小老百姓前面摸清楚狀況。土地重劃和都市更新，永遠是兩個很不錯的政策方向。
新聞一：
壽險業持有的不動產「金雞母」可望在財報上展現價值。金管會主委陳裕璋昨（1）日首度表示，對壽險業帳上龐大的不動產增值利益放入淨值，他不反對、也無定見，就看保險局評估結果。
如果相關規定確定鬆綁，壽險公司只要負債提存充裕，高達1,000～2,000億元以上的不動產增值金額可望放入淨值，進而提升壽險公司每股淨值金額。
陳裕璋同時表示，即便歐洲確定要實施IFRS4（保險會計）第二階段，讓保單以市場價值（Market Value）呈現在財報，台灣也不會馬上實施，金管會將審慎評估壽險市場實際情況再決定。
壽險業者指出，陳裕璋的談話顯示，台灣壽險公司應不會面臨像歐洲壽險業評估要增提數千億元準備金的情況。
目前大型壽險公司如國泰人壽、新光人壽帳上都有大量早年投資的不動產，如國壽帳上近1,600億元的不動產，先前估算的增值金額就超過1,600億元，新壽也有逾850億元，但現在都不能顯現在財報。
壽險業認為，這部分「價值」被低估，極力向金管會爭取，未來接軌IFRSs時，將不動產增值放入淨值項下的特別盈餘公積，限制盈餘分配。
據了解，壽險業已在6月中完成IFRS4的第三度試算，所有保單用「無風險利率」（即公債利率曲線）作指標，新台幣約1.2～4％，再加上0.5～2％的 「流動性貼水」，試算責任準備金是否充足，最後再由保險局評估，整體壽險業界未來5～10年內可能要增提的準備金總數，決定有多少不動產增值利益可放入淨 值。
壽險業者表示，壽險公會已將不動產增值利益納入淨值的建議案呈報保險局，未來若允許不動產增值放在淨值下，限制盈餘分配，有助提高壽險公司淨值，抵禦金融市場的劇幅波動，同時將讓每股淨值提升，投資人設算股價淨值比時，也能更彰顯國內壽險公司的真實價值。
陳裕璋昨天也表示，年底前要解決國華人壽的出售問題，目前確定將以「營業讓與」模式出售，即部分法律訴訟、不良資產會留在原有國華人壽，買家只要買好的資 產，高利率保單則看買家願意承受多少、要安定基金彌補的金額有多少，及金管會將提供多少行政寬容，「問題一定能解決」。
新聞二：
而根據跨國商仲集團高力國際發報2012Q2台灣商用不動產投資市場季報，本季商用不動產總投資金額為196億元，較較上季成長254.85%，僅較去年同期減少7.47%。高力國際認為，在壽險大量資金追逐下，精華地段商用不動產價格仍有上漲空間。
根據統計，2012Q2金融保險業為本季的最大買家，單筆投資金額超過10億元的案例包括：台灣人壽以46億元買入華國飯店、富邦人壽以19.39億元買 入太平洋敦南商業大樓、國泰人壽以15億元買入新安產險大樓店面、玉山銀行以9.69億元買入位於三重的廠辦。此外，製造業與建築開發業分別投入 38.24億元與34.26億元買入不動產。
高力國際表示，壽險業資金大舉出籠為本季商用不動產交易熱絡主因，各家公司資金去化壓力甚大，導致更積極地尋找適合投資標的。國泰（63.1億元）、宏泰（56.43億元）、台壽保（50.42億元）、富邦（19.39億元）。
國泰人壽以43.9億元取得土城區土地為單筆交易最大者；宏泰人壽則投入56.43億元買入淡水、台中與高雄土地。
若以類型分析，飯店類資產，包括華國飯店（46億元）與深坑假日飯店（18.8億元）的成交，使其躍居本季成交金額最高的資產類型。
廠辦類型產品成交49.36億元，由眾多中小型交易累積而來，其中，成交金額最大者為日月光半導體與其子公司福雷電子以15.01億元向宏璟建設購買楠梓加工區大樓。
至於商辦類型部份，除太平洋敦南商業大樓外，安泰銀行和平分行（10.1億元） 、渣打銀行建北大樓（5.3億元）均為著名的辦公室交易。
投資區域方面，新北市本季成交金額為135.96億元，主要之成交案例包括國泰人壽土城、冠德建設三重、宏泰人壽淡水（26.62億元） 、頂率開發道路用地（5.4億元）與展佑開發等林口土地（5.03億元） 。
高力國際表示，從首都銀行大樓每坪98萬元標脫，可得知精華地段商用不動產價格仍在上長。符合交通便捷與特定需求者，皆可能成為購買者眼中的精華地。
新聞三：
29日新北市政府公開標售新莊副都心最後一塊商業區土地：一小段370地號土地面積1,072.35坪，底價9.65億元；土地使用分區為商二，容積率 440％，每坪底價約90萬元，相當有誘因。因此吸引眾路人馬競標，依皇翔得標價21.32億元計算，每坪約198.9萬元，溢價率高達120.93％。法人估算未來推案每坪售價上看60萬元，總銷約60億元。
新莊副都心土地標售熱度競爭激烈，包括新光人壽、麗寶建設機構、宏普建設、皇翔建設、廣春成建設、國鉅開發與興利開發等，共有1家壽險業與6家建商總計11封標單同台較勁。包括皇翔在內的前3家出價最高的競標人，出價都在每坪185萬元以上。顯見建商對於新莊副都心的發展長期仍看好。隨著中央合署辦公大樓預計2013年完工，加上機場捷運的利多，未來可望帶動副都心進駐人潮。
目前新莊副心的最貴「地王」，是史恩實業在99年9月間，以每坪約232.21萬元得標的副都心站出口旁的444地號商2土地；其次，潤泰新（9945）的304地號土地，每坪約222.22萬元。
目前已「插旗」新莊副都心的建商，包括遠雄（5522）、麗寶、冠德（2520）、鄉林（5531）、全坤建（2509）、宏盛（2509）、潤泰新等都已卡位。太子建設（2511）則和已進駐區內的佳能（2374）合作，開發商業區。
(整理自market daily、mygonews)
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